Tahliye Davaları

Yayınlanma Tarihi: 21-06-2023      Yazar: Ali Alper TÜFEKÇİ

KİRA İLİŞKİSİ, KİRA SÖZLEŞMESİ, KİRA HUKUKUNA İLİŞKİN DAVA TÜRLERİ

 

1. KİRA İLİŞKİSİ NEDİR?

Günlük hayatta en çok karşılaşabileceğimiz sözleşme türlerinden biri de KİRA SÖZLEŞMELERİ’ dir. Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda kira sözleşmelerinde kesin bir süre yahut bedel belirlenmesi şart değildir. Kira sözleşmesi konut ve çatılı iş yerleri için düzenlenebileceği gibi taşınır bir mal, araç yahut ürün için de gerçekleştirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kira ilişkisi bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda “ Kiralayanın bir şeyin kullanılması veya kullanılmasıyla birlikte ondan o şeyden yararlanılmasını kiracıya sunmayı, kiracının ise buna karşılık hür iradelerince belirlenen kira bedelini kiralayana ödemekle yükümlü olduğu sözleşmedir.

 

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI NELERDİR?

1. TARAFLARIN KARŞILIKLI ve BİRBİRİNE UYGUN İRADELERİ

Taraflar, kendi hür iradeleri ile hiçbir baskı, korku, etki, sakatlık, aldatma, hile, vb. iradelerini etkileyecek şekilde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile sözleşmenin tarafı olmayı kabul etmeleridir. Bir taraf, kiralananı hazır etme ve kullanıma uygun teslim etme borcu altındayken diğer tarafın ise bunu kullanma borcunu ödemesi ile gerçekleşir.

 

2. BİR ŞEYİN KULLANDIRILMASININ DEVRİ

Tarafların hür iradeleri ile anlaşmış oldukları kira sözleşmesi kapsamında, kiraya veren, kiraladığı şeyi kullanılmasını devreder. Bu devir işlemi süreye tabi tutulabilirken, süresiz olarak da anlaşılabilir. Kira sözleşmesi belirli süreli olsa da mevzuat hükümleri doğrultusunda kendiliğinden belirsiz süreli kira ilişkisine dönüşümü mümkündür.

 

3. KİRALANANIN BEDELİNİN ÖDENMESİ

Tarafların iradi olarak hür ve karşılıklı anlaşmalarına müteakip, kiraya veren tarafından kullanıma hazır teslim edilen şey için, kiracı tarafından kira bedeli ödenecektir. Tarafların anlaşmasına göre belirli dönemlerde ödenebilmesi mümkündür.

 

3. KİRA HUKUKUNA İLİŞKİN DAVA TÜRLERİ

1. TAHLİYE DAVASI

Tahliye Davası, kiraya verenin çeşitli sebepleri doğrultusunda, kiracının kiralanan şey üzerindeki kullanım ve faydalanma hakkını mahkeme kararıyla men etmesi için başlatılan dava yoludur. Kiracının, kiralanan üzerindeki hiçbir hak ve yükümlüğünün bırakılmaması amaçlanmaktadır. Ancak Tahliye Davasının ikame edilebilmesi için gerekli şartların mevcudiyeti aranır.

1. TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI 

1. Kiraya Verenden Kaynaklı Olan Şartlar:

Kiraya veren, ihtiyaç/gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleri ile kiracının, kiralanan şeyden tahliyesini talep edebilir.

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun, torunlarının çocukları …), üstsoy (anne, baba, büyükanne, büyükbaba…) veya mevzuat gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaz ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla, kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep hakkı bulunmaktadır.

 

• Kiralanan şey üzerindeki yeniden inşa, bakım, onarım ihtiyaçları veya imar sebepleri,  genişletilmesi, değiştirilmesi gereksinimlerinin mevcudiyetinin bulunması ve bu işlemlerin gerçekleştirilmesi sırasında taşınmazın kullanılmasında sakınca bulunması yahut kullanımının mümkün olmaması gibi durumların varlığı halinde kiracının taşınmazdan tahliyesi (belirli süreli  sözleşmelerde sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre taşınmazın tahliyesi istenebilecektir.

 

• Söz konusu gerekçeler ile taşınmazın tahliyesinin talep edilmesi ve tahliyenin gerçekleşmesine müteakip, kiraya veren taşınmazı 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya verenin, belirtmiş olduğu tahliye sebeplerinde göstermiş olduğu gerekçeler doğrultusunda işlem yapmaz ve taşınmazı bir başkasına kiraya verir ise, eski kiracının genel hükümler doğrultusunda tazminat talep etme hakkı doğacaktır.

 

Yeni malikin gereksinimi halinde; Mevcut bir taşınmazın devir, miras vb. sebeplerde bir başka kişiye intikali halinde, yeni malik eski malikin sahip olduğu tüm hak ve yükümlülüklerle birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Eski malikin kiracıya yöneltebileceği tüm hak ve sorumlulukları elinde bulunduracak, kiracıya karşı eski malikin tüm hak ve yükümlülüklerini devralacaktır.

 

• Yeni malik, yani artık kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olan kişi, kiralananın devrinin gerçekleşesinden itibaren 1 (Bir) ay içerisinde kiracıya söz konusu devir işlemini yazılı olarak (İhtarname ile yahut iadeli taahhütlü posta ile) bildirmekle yükümlüdür.

 

• Söz konusu ihtarnamede, kiralananı devraldığını/yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirtmiş olduğu kendisine ait banka hesabına ödemesini bildirmelidir. 1 aylık bildirim süresi içerisinde yeni malik olduğunu bildiren kiraya veren, ihtiyaç vb. sebeplerinin doğması halinde bildirimde bulunduktan 6 (altı) ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebi ile dair Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilecektir.

 

2. Kiracıdan Kaynaklı Olan Şartlar:

Kiralanan taşınmaz, kiracının belirlenen şartlar ve yükümlülüklerini ihlal etmesi yahut mevzuat hükümleri doğrultusunda tahliyesine sebebiyet verilebilecektir.

 

• Kiracı, usulüne uygun imzalanmış tahliye taahhütnamesi tahliye edeceğini üstlenmiş ancak belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmemiş ve etmeye hazır bulunmamış olması halinde, tahliye tarihinden itibaren 1 (bir) ay içerisinde İcra kanalı ile yahut Tahliye Davası açılarak kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir. Tahliye Taahhütnamesinin geçerliliği belirli usulü şartlara bağlamıştır ve usulen hata bulunması taahhütnamenin geçerliliğini olumsuz etkileyecektir.
• Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini süresinde ödemez ve kendisine 2 haklı ihtar çekilir ise kiraya veren tarafından tahliye davasının ikame edilmesi mümkündür.
• Kiraya veren, kira bedellerinin ödenmemesi sebebi ile aynı kira yılı içerisinde 2 kez haklı ihtar çeker ise ve kiracı tarafından kira bedelleri zamanında ödenmez ise işbu haklı ihtarlar dayanak gösterilerek tahliye davası açılabilecektir.

 

2. TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

• Tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak tahliye davaları, taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu sebeple taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme olmayıp, davalının yerleşim yeri mahkemesi yahut sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilecektir. Sözleşmenin her iki tarafının da tacir olması halinde, taraflar kendi aralarında sözleşme ile yetkili mahkemeyi belirleyebilecektir.

 

• Tahliye davalarında görevli mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereği ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına karşı açılacak davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

 

3. TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER? DAVA AÇMA HARCI NE KADAR?

• Tahliye davalarının süresi, gerek mahkemelerin yoğunluğu, gerekse adli tatil, mücbir sebepler ve sair yargıya ait sürelerin durdurulması gibi süreçlerin yaşanabileceğinden dolayı tam ve kesin olarak belirtilmesi mümkün değildir. Ortalama hedef süresi Mahkemeler tarafından 450 gün olarak belirlense de parametrelerin değişkenlik göstermesi sebebiyle net bir süresi bulunmamaktadır.

 

• Dava açma harcı ise, nispi olarak belirlenmektedir. Tahliye davasının açıldığı kira döneminin yıllık kira bedeli üzerinden nispi oranda harç yatırılarak dava ikame ettirilebilir.

 

4. TAHLİYE DAVASININ SONUÇLARI

Tahliye davası açılır ve mahkeme tarafından davanın kabulü ile kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Söz konusu tahliye kararı, taşınmazın aynına ilişkin bir karar olmadığı için kararın icra takibine konu edilebilmesi, kesinleşmiş olmasına bağlı değildir. Mahkemenin vermiş olduğu karar ilamı dayanak alınarak icraya konu edilen tahliye kararı ile kiracı taşınmazdan tahliye edilebilecektir.  Kiracı ise ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek takibi yahut tahliyeyi durduramayacaktır.

 

2. KİRA TESPİT DAVASI

1. KİRA TESPİT DAVASI

1. Kira tespit davası, kira sözleşmesinin imzalandığı zamanda taraflar için makul olarak kabul edilen kira bedelinin gelinen noktada taraflardan biri yahut her ikisi içinde çekilemez olması halinde, mahkeme kararı ile kira bedelinin tespit edilerek tespit edilen bedel üzerinden sözleşmenin devam etmesi amacıyla görülen dava türüdür.

 

2. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri düzenlenirken taraflar kendi hür iradeleri doğrultusunda diledikleri bedel üzerinden sözleşmeyi akdedebilirler. Ancak yeni kira dönemi için bu bedelin tekrar düzenlenmesini işbu davanın ikame edilmesi suretiyle belirlenmesini isteyebilirler.

 

3. Kira tespit davalarında, değişen ve gelişen ekonomik koşullar doğrultusunda kira bedelinin hakkaniyet ve adalete uygun olarak uyarlanması amaçlanmaktadır. Kira tespit davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 vd. sayılmıştır.

 

2. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

1. Türk Borçlar Kanunu ile taraflara kira sözleşmesini diledikleri şartlar altında -emredici hükümlere aykırılık hariç- düzenlenmesi imkânı tanımıştır. Taraflar her ne kadar kendi belirledikleri şartlar doğrultusunda sözleşmenin tarafı olduklarını kabul etseler de, gerek küresel gerek ulusal gerekse bireysel gelişmeler neticesinde kira bedelinin tespitini isteyebilecekler.

 

2. Yeni kira bedeli tespit edilirken genellikle temel ölçüt, bir önceki kira dönemine ilişkin tüketici fiyat endeksindeki (tüfe) on iki aylık oranı ortalamasıdır. Son kira döneminde ödenen kira bedeli üzerine, 12 aylık ortalama tüfe oranında artış yapılmaktadır. Kira yılının 5 yıldan az veya çok olmasına göre bu oran değişecek olup aşağıda ayrıca anlatılmıştır.

 

3. Keza belirtmek gerekir ki, bu oran üzerinden artış yapılması kesinlik arz etmeyip, taşınmazın bulunduğu muhitin özellikleri, hastane, alışveriş merkezi, ulaşım imkanları gibi birçok kriter de kira bedelinin tespitinde parametre olarak kıstas alınmaktadır.

 

3. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASININ ŞARTLARI

1. Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında bir kira ilişkisinin bulunması ve bu kira ilişkisinin sabit olması gerekmektedir. Ancak bu kira ilişkisinin yazılı olarak bulunması şart değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayanan geçerli bir ilişkinin mevcudiyeti yeterlidir. Sabit olması gereken husus kiraya veren kendi hak ve yükümlülüklerini yerine getirmeli, kiracı ise kira bedelini ödemelidir. Bu hususlarda taraflarca çekince bulunmamalıdır.
2. Aranan diğer bir şart ise söz konusu davanın ikame ettirilmesinde hukuki yararın bulunmasıdır. Taraflar arasında kira dönemi için geçerli bir sözleşme imzalanmış ise tekrar bu bedelin tespiti için dava açılmasında hukuki yarar bulunacağından bahsetmek mümkün değildir. Yahut artış oranı tespit edilip taraflarca kabul edildikten sonra aynı kira dönemi için dava açılmasında hukuki yarar mevcut değildir.

 

4. KİRA BEDELİ TESPİT DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

1. Taraflardan biri, kira bedelinin tespiti talepli davalarını, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir. Bu yetki kesin olmayıp davanın açılma tarihindeki davalının yerleşim yeri mahkemesinde de görülebilmektedir.
2. Kira bedelinin tespiti davalarında ise görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

 

5. KİRA BEDELİ TESPİT DAVASININ AÇILMA ZAMANI VE KİRA ARTIŞ ORANINA ETKİSİ

1. Kira bedeli tespit davası, gerekli şartların oluşması halinde yetkili ve görevli mahkemeler nezdinde her zaman ikame ettirilebilir. Ancak kira tespit davasının açılmasın ince bir nühans vardır ki o da 5 yıl kuralıdır.

 

2. Kira bedelinin tespitini talep eden taraf, eğer bu davayı 5 yıllık kira dönemi dolmadan ikame ettirmiş ise, Mahkeme tarafından son 12 ayın TÜFE oranı ortalaması baz alınarak, en fazla bu oran doğrultusunda artırım kararı verilebilecektir. Bir nühans da taraflar arasındaki sözleşmede belirtilen artış oranının TÜFE oranından az olması halinde dava reddedilecektir. Ancak belirli bir artış oranı mevcut değil ise mahkemece TÜFE oranı baz alınacaktır.

 

3. Kira bedelinin tespitini talep eden taraf, eğer bu davayı 5 yıllık kira dönemi dolduktan sonra ikame ettirdi ise, Mahkeme tarafından TÜFE oranına bağlı kalınmadan piyasanın durumu, çevresel etkenleri,    konumu ve popüleritesi ile çevredeki emsal kira ücretleri gibi kıstaslar dikkate alınacak ve her iki taraf için de hakkaniyet ölçütü ile bir bedel belirlenecektir.

 

4. Kira Tespit Davasının açılma zamanı kadar, etki edeceği döneme ilişkin de gerekli açıklığın getirilmesi gerekmektedir. Kira tespit davasının, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya bildirimde bulunulup, yeni kira dönemi için geçerli olmak üzere kira bedeli tespit davası açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenen bedel, yeni kira dönemi için etki edecek olup, karar sonrasında tüm kira dönemi için talep edilebilecektir.

 

5. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde artış oranının uygulanacağı tespit edilmiş ve 30 günlük süre dikkate alınmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılacak tespit davası, ilgili kira dönemine etki edecek şekilde sonuç doğuracaktır.

 

6. KİRA TESPİT DAVASININ TARAFLARI

Kira tespit davası, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi, kiracı tarafından da açılabilmektedir. Kanun, sadece kiraya verenin kira bedelini arttırmayı öngörmemiş, kiracı tarafından da kira bedelinin makul oranda indirilmesi hakkı tanımıştır.

 

Söz konu dava, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabileceği gibi, taşınmazın maliki yahut paydaşlarından her biri tarafından da açılabilmektedir. Taşınmazın iştirak halinde mülkiyete tabi olması durumunda, her bir kişi dava açabileceği gibi, açılan davaya diğer iştirakler de katılmalıdır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, tespiti istenen taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması halinde her paydaş, payı oranında artış talep edebilecektir.

 

7. DAVANIN SONUÇLANMASI

1. Söz konusu tespit davası ikame ettirildikten sonra mahkeme nezdinde karar verilecektir. Taraflar, söz konusu belirlenen bedel üzerinde kira sözleşmesini tarafları olmaya devam edecektir. Yeni bir sözleşme akdedilmeyecektir.

 

2. Ancak verilen bu karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyecektir. İcra takibine konu edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Mahkeme nezdinde tespit edilecek yeni kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi halinde kiracının tahliyesi için gerekli hukuki süreç başlatılabilecektir.

 

Son Yazılar